Hver kvadratmeter tæller, når en lejlighed skal sælges, udlejes eller registreres som en ejerlejlighed. Men hvad er en ejerlejlighed i det hele taget og hvilke lejligheder kan opdeles i ejerlejligheder?
Hos FORSKEL hjælper vi dig med at rådgive, skabe overblik over dine muligheder, foretage arealberegning i henhold til gældende krav i lovgivning og opdele i din ejendom i ejerlejligheder, hvis den opfylder kravene.
Krav og muligheder
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som både kan belånes og handles særskilt – helt ligesom en selvstændig matrikel.
Ligesom ændring af ejendomsgrænserne alene må foretages af en beskikket landinspektør, så gælder de samme krav til opdeling af ejendom i ejerlejlighed eller ændring af en bestående ejerlejlighedsopdeling.
Ejerlejlighedsloven regulerer hvilke ejendomme som kan opdeles som ejerlejligheder. Det er nemlig langt fra alle ejendomme som kan opdeles som ejerlejligheder, da ejerlejlighedsloven har det politiske formål at sikre et varieret udbud af både ejer- og lejeboliger.
I 2019 blev der vedtaget en ny ejerlejlighedslov, som udvidede muligheder for at opdele ejendomme betragteligt. En af de helt store ændringer var måden hvorpå man vurderer en ejendoms mulighed for at blive opdelt i ejerlejligheder. Hvor man førhen vurderede hele ejendommen i sin helhed, så tager den ”nye” lov udgangspunkt i den enkelte bygning.
Når en ejendom med registrerede ejerlejligheder skal ændres, er det vigtigt at få afklaret konsekvenserne tidligt i forløbet. Ændringer kan påvirke både arealer, fordelingstal, servitutter, vedtægter og andre forhold, som har betydning for, hvordan sagen kan gennemføres i praksis.
Derfor er det en fordel at få gennemgået både det eksisterende grundlag og de ændringer, der ønskes. Det giver et bedre billede af, hvad der kan lade sig gøre, hvilken dokumentation sagen kræver, og hvilke forhold der bør undersøges nærmere, før næste skridt tages.
Hos FORSKEL står vi altid klar til at hjælpe og vurdere om din ejendom kan opdeles i ejerlejligheder. Det kan have endda meget store økonomiske konsekvenser om ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder eksempelvis i forbindelse med salg.
Når det kommer til arealberegninger af bygningers etagemeter, bliver forvirringen total. For en kvadratmeter er nemlig ikke bare en kvadratmeter (!).
Der er nemlig forskel på efter hvilke regler man opgør arealerne. Den beregningsmetode, som fremgår af en BBR-meddelelse er nemlig forskellig fra den metode som anvendes til opgørelse af en ejerlejligheds tinglyste areal. Eksempelvis angives kælderarealer ikke det samlede etageareal ved opgørelse af et BBR-areal, mens det medregnes ved opgørelse af ejerlejlighedsareal. Omvendt medregnes trappeopgange ikke i ejerlejlighedsarealet, mens det fordeles på de enkelte lejligheder når arealet beregnes efter BBR.
En arealopgørelse er derfor meget mere end blot et tal. Det er et helt centralt dokument til administration af din ejendom uanset om det er med henblik på udlejning, køb eller salg.
Når en ejendom skal sælges, udlejes eller udvikles, er det vigtigt, at arealberegningerne er korrekte og præcise. Hvis tegninger, registreringer og de faktiske forhold ikke stemmer, kan det have store økonomiske konsekvenser i forhold til ejendommens værdi.
En kontrol af arealberegninger kan bruges til at afklare, om registreringer, opmålinger og tegningsmateriale er korrekt opgjort, og om der er forhold, der bør undersøges nærmere, før sagen går videre. Derfor giver det ofte god mening at få arealerne gennemgået i tide — både før et projekt går i gang, undervejs i et byggeforløb og når en eksisterende ejendom skal gennemgås.
Når arealer, registreringer og dokumentation skal stemme, er det vigtigt, at sagen er bygget rigtigt op fra starten. Det gælder både ved ejerlejligheder, lejeboliger, erhvervsejendomme og blandede ejendomme. Som beskikket landinspektører hjælper vi dig med at skabe overblik over det tekniske og juridiske grundlag — og når sagen handler om ejerlejligheder, hjælper vi også med den nødvendige opmåling, dokumentation og registrering.
Da ejerlejlighedsloven er meget kompleks, kan selv små forandringer af din bygningsmasse betyde at forskellen på om din ejendom kan opdeles i ejerlejligheder eller ej. Vi står klar til at hjælpe dig sikkert igennem forløbet uanset om det måtte være et afklarende spørgsmål eller en egentlig opdeling i ejerlejligheder eller opgørelse af en bygnings arealer.
FORSKEL blev stiftet i 2020 af landinspektør Anders Wengel-Hansen og bygger på 20 års erfaring i branchen. Siden 2022 har landinspektør Morten B. Laursen været medejer af virksomheden. Fra basen i Svendborg dækker vi hele Fyn med særlig fokus på Sydfyn, Langeland, Nyborg, Midtfyn, Kerteminde og Assens.
Vi er et lille og smidigt landinspektørfirma, hvor du har samme kontaktperson gennem hele forløbet. Det betyder, at du ikke bare får en måling eller en plan, men en faglig vurdering og en forklaring, du kan bruge, så du ved, hvad tallene betyder, og hvordan du kommer videre.
Det giver typisk mening, når en bygning ønskes opdelt i selvstændige enheder, når en ejendom med flere selvstændige enheder (bolig eller erhverv) skal sælges eller ombygges. Jo tidligere sagen bliver vurderet, desto lettere er det at se, hvad der kan lade sig gøre, og hvad der skal være på plads, før næste skridt tages.
Nej. Det afhænger blandt andet af ejendommens type, opførelsesår, energimærkning samt de eksisterende forhold og de registreringer som foreligger hos kommunen. Ja, det kan faktisk være ret komplekst, så derfor er det vigtigt at få undersøgt mulighederne, før projektet går videre, så udviklingsplanen ikke opbygges på et forkert grundlag.
Nej, ikke nødvendigvis. BBR-areal er én registreringstype, mens tinglyst areal og andre arealangivelser opgøres på en anden måde. Derfor er det vigtigt at få afklaret, hvilke arealer der er relevante i din sag, og hvad de skal bruges til i praksis.
Det er ofte en fordel at få dem gennemgået, før en ejendom skal sælges, udlejes, udvikles eller registreres. Det kan også være relevant undervejs i et projekt, hvis der opstår tvivl om tegninger, opmålinger eller registreringer, eller hvis de faktiske forhold ikke stemmer med det materiale, sagen bygger på.
Ja, men det afhænger af ændringens karakter. Ændringer kan have betydning for blandt andet arealer, fordelingstal, vedtægter og servitutter, og derfor kræver de ofte en nærmere afklaring, før det kan vurderes, hvordan sagen bedst føres videre.
Så tidligt som muligt. En tidlig afklaring giver bedre beslutningsgrundlag og mindsker risikoen for, at projektet skal justeres senere. Det gør det også lettere at få overblik over dokumentationsbehov, mulige begrænsninger og den videre proces.
Landinspektør & indehaver
Kontakt mig hvis du er interesseret i at høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig.
Sørup Kirkevej 74
5700 Svendborg
Gl. Torv 2
5800 Nyborg
Hågerupvej 35
5600 Faaborg
Forsikret gennem LgE (Landinspektørernes gensidige erhvervsforsikring) Medlem af Praktiserende Landinspektørs Forening.
